关于农村建房合同的法律性质,在现有司法实践中,有两种不同的裁判观点,一种认定为建设工程施工合同,另一种则认定为承揽合同。而两种不同的法律性质认定所适用的法律依据不同,最终的裁判结果亦会呈现天壤之别。

 

农村建房合同应为建设工程施工合同:

1.从立法来看,因建设工程的特殊性和安全性要求,立法将建设工程施工合同从承揽合同中独立出来,并制定专门的法律规定予以完善规范,以维护建筑市场的秩序和保证建设工程的质量。

2.从农村建房的特点来看,虽然表面上是施工队提供劳务为房主建房,实际上施工队不仅提供了劳务,而且利用自已的设备和技术,按房主提供的相关要求施工,最后交付劳动成果。因此,农村建房已经是一个完整的小工程建设,应认定为建设工程施工合同。

3.从规范农村建筑市场秩序来看,将农村建房合同认定为建设施工合同,更有利于促进相关的行政管理部门制定实施农村建筑市场的配套政策,进一步推动农村建筑市场的规范化。

而依据该观点,农村建房合同效力的确定,应依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第1条确定为无效。而因农村建房引发人身损害赔纠纷的,应适用《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第11条认定房主将建房工程承包给没有资质的雇主的,对该雇主所雇佣人员的人身损害应与雇主承担连带赔偿责任。

 

农村建房合同应为承揽合同:

1.根据承揽合同的概念和特征,农村建房是建房施工队按房主的各种具体要求完成建房工作,向房主交付房屋,并向房主支付一定报酬的行为,其各项特征均符合承揽合同的特征。同时,农村建房是比较简单的建筑活动,它无需经过严格的规划、勘察、设计等工作,而且大多数建房工程都是包工不包料的劳务工程,这与建设施工合同规范的大型、复杂的土木工程、建筑工程是有明显区别的。

2.农村建房合合同的发包方和承包方均为个人,从合同的权利义务来看,将农村建房合同定性为承揽合同更有利于保护合同双方当事人的权利。

依据该观点,农村建房合同效力的确定,依照《中华人民共和国合同法》的规定,只要该合同的内容不违反法律规定的即认定为有效。而在建房中发生的人身损害赔偿纠纷,则应适用《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第10条的规定,认定只要定作人在定作、指示或者选任中没有过失的,就对承揽人在完成工作过程中对他人造成损害或者造成自身损害的不承担赔偿责任。

 

认定为建设工程施工合同房主要承担连带赔偿责任,认定为承揽合同则不承担赔偿责任,司法实践中的主流观点:

如果建设的是农村两层(含两层)以下的低层住宅,则该农村建房合同应认定为承揽合同,而建设的是农村两层以上的住宅以及厂房,其建设活动的规范应适用我国建筑法的规定,将其定性为建设工程施工合同。

【依据:《中华人民共和国建筑法》第83条第3款规定“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动,不适用本法。”关于农民自建低层住宅的含义,现行有效的(建质【2004】216号)《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第3条第3项的规定农民自建低层住宅是指农民自建两层(含两层)以下的住宅。】

 

由于目前没有调整农村建房方面的相关法律规定。因此,应尽快制定相关规定对农村建房合同的性质,农村建房的面积、高度、建房者、施工承包人员的权利义务,施工承包人的应当具备的条件,建房的安全监管、质量监管、建房合同的履行等方面作出规定,并明确发生安全事故的救助措施与责任划分,保证农村房建市场的有序发展,保障农民的生命和财产安全。